麻浦ラミアン・プルジオ、この価格が適正価格です

2023年、「マレプ」（麻浦ラミアン・プルジオ）の適正価格はいくらになるだろうか？

麻浦（マポ）は2010年代以降に台頭した新興住宅地であり、平凡な（？）大企業の会社員が住むことのできる最上級のエリアという認識を持たれている。

したがって、関心が高まらざるを得ない住宅地域であり、ソウル不動産市場のバロメーターの役割を果たしていると言える。

直近の実勢取引価格は16億2,000万ウォンで、2021年末の最高値である19億3,500万ウォンに対し、約16%下落した価格で取引されている。

同期間に30%近く下落した蚕室（チャムシル）の大規模マンション団地に比べれば、善戦していると言えるだろう。

マレプの16億2,000万ウォンという価格は、「適正価格」と見なせるだろうか？

適正価格を計算するために、2つの変数に対する値を算定した。

1) 家賃換算のチョンセ（伝貰）価格

まず、家賃換算のチョンセ価格は単純に金利に基づいて計算する。例えば、年間1,000万ウォンのキャッシュフローを生むマンションがあり、チョンセローンの金利が1%だとすれば、そのマンションの適正なチョンセ価格は10億ウォンとなる。

10億ウォンの1%は1,000万ウォンだからである。もちろん、市場はそれほど単純には動かない。

実際のチョンセ価格は需要と供給の影響をより強く受け、5億ウォン以上からはチョンセローンが利用できないため、金利が直接的に連動するわけではない。

しかし、昨年から重要になった変数は「金利」であるため、様々な金利シナリオに合わせて、それに見合った適正なチョンセ価格を求めることが重要になった。

チョンセ価格が重要な理由は、それが「ギャップ投資」の根幹となる金融ビークル（手段）だからである。

2) 適正チョンセ率

適正チョンセ率を求める問題は、家賃換算のチョンセ価格よりも複雑な問題である。

適正なチョンセ率は、「自分の心」と「自分の意志」によって変わる数値だからだ。

例えば、2017年にはソウルの主要マンションのチョンセ率が70〜80%まで高騰したこともあり、ここ数年は50%水準で取引されている。

チョンセ率が50%だと仮定すれば、チョンセ価格が10億ウォンのマンションの適正売買価格は20億ウォンになるという計算だ。

ここ数年は50%のラインで取引されてきたため、適正チョンセ率は50%と仮定する。

上記の資料は22年11月に行われたAWAREセミナーの資料であり、マレプの国民坪数（84平方メートル）の適正チョンセ価格は、金利5.0%基準で7億2,000万ウォンである。

最近のチョンセ実勢価格が7億5,000万ウォン、そしてチョンセ資金融資の金利が4.75%水準であることを考慮すれば、概ね妥当な計算であると言える。

AWAREはここで調達金利が1.0%程度上昇し、チョンセ価率が小幅に回復すると仮定した。

そのように仮定した場合、マレプの適正売買価格は13億3,333万ウォンとなる。

市場金利がどうなるかは神のみぞ知るところだが、保守的に市場を見るならば、数億ウォン程度のさらなる下落は十分に見込める。