모기지 (주택담보대출) 금리가 7%대를 넘어 8%대에 안착할 것이라는 전망이 고개를 들고 있다. 현재 30년 만기 모기지 금리는 7% 초반대로, 지난 10년간 가장 높은 수준을 ‘유지’중이다. “금리가 이렇게 높은데, 집값이 떨어지는 것은 기정 사실이지 않을까?” 라는 생각을 당연히 할 수 있지만 현실은 그보다 복잡하다. 주택시장이 망가지려면 금리 하나만으로는 충분치 않다.
두가지 키워드는 소득과 공급이다. 먼저 소득을 보도록 하자.
소득
2021년부터 2023년 초 까지 인플레이션 (검정색)은 소득 증가율 (파란색)을 뛰어넘는 상승률을 보였다. 사람들의 실질 소득은 줄어들었던 것 (소득 증가율 – 인플레이션)이다. 그러나 최근 들어 인플레이션이 다소 진정하는 모습을 보이고 있고 실질 소득은 다시 증가하기 시작했다.
주택 가격은 여러가지 변수의 함수이지만 (그 함수가 무엇인지는 누구도 모르고, 아마 현 시점에 적합한 함수를 찾더라도 찾는 순간부터 그 함수는 정확성을 잃을것이다. Jane Street가 멍청해서 그 많은 돈을 주고 명문대 수학 및 통계 전공자들을 뽑는게 아닌데, AI로 알파를 끊임없이 낼 수 있다고 주장하는 한국의 모 스타트업을 보면 놀랍기만 하다, 기적을 만들었으니.), 그 변수중에서 역사적으로 가장 중요하다고 느껴지는 변수는 소득이다.
소득이란 결국 임대료나 모기지 상환금을 낼 수 있는 수단이고, 임차를 하건 소유를 하건 통상적으로 소득의 ⅓ 가량을 주택에 투자하기 때문에 (혹은 그정도가 적합하다고 여겨지기 때문에) 소득이 가장 큰 변수를 차지한다고 가정하는데에는 무리가 없을것이다. 그러한 소득이 비록 상승률은 줄어들고 있지만 지속적으로 늘어나고 있다는 점에서 주택시장의 흔히 말하는 ‘펀더멘탈’에는 크게 문제가 없다는 것이다.
공급
두번째로 공급을 본다면, 턱없이 부족한 상황이라는 말 밖에 할 수가 없는 상황이다.
공급이 부족한 원인은 2007년까지 지속된 미국의 주택 버블과 버블의 폭발이다. 주택 경기가 과열되면서 사람들이 살지도 않는 집들이 계속 공급이 되었고 소득조차 없는 사람들이 빚을내서 주택을 구매했다.
그렇게 형성된 버블은 금리가 올라가자 2년내에 터져버렸고, 주택 경기는 급격히 냉각되었다. 문제는 주택 경기가 냉각되면서 많은 주택 개발업체들이 망했고, 집을 지어줄 기업들이 부족하게 되었다는 것이다.
2022년까지 주택 공급은 꾸준히 개선되어 왔다는 것을 그래프에서 볼 수 있지만 아직 수백만 채의 주택이 부족한 것으로 미국주택협회는 추산하고 있다. 여기서 가장 수요대비 공급이 부족한 주택은 ‘Single Family’유형에 해당하는 단독주택이다.
이렇게 소득 (demand lever)와 공급 (supply lever)이 주택가격 상승에 우호적인 환경을 조성했을때 (땔감을 준비했을때) 불을 붙인것은 바로 역대급 저금리, 양적완화, 그리고 정부 주도의 현금성 복지정책의 오케스트라였다.
위 차트를 보면 코로나 이전 32만불 정도에서 거래되던 미국 주택의 중간거래가격은 고점때 48만불로 2년만에 무려 60% 가까이 상승했으며, 5% 넘게 상승한 기준금리는 이를 1년만에 42만불 수준으로 낮추는데 성공했으나 (12% 넘게 하락) 코로나 이전의 가격대보다는 여전히 훨씬 높은값을 가리키고 있다.
주택가격 전망
제일 궁금한것은 그래서 앞으로 어떻게 될 것 이냐는 것이다. 결론부터 말하자면 치솟은 이자율 때문에 큰 폭 상승은 어렵지만 하락 또한 제한적일것으로 예상된다.
먼저 미국의 주택시장 구조를 이해해야 하는데, 원래는 20%의 down payment를 내고 나머지 80%를 대출 받아 30년간 갚아나가는 모기지 제도가 미국의 ‘국룰’이었으나, 현금 여력이 많아진 이들이 더 많은 down payment를 내면서 ‘home owner’s equity’는 오히려 계속해서 상승하고 있다.
예컨대, 예전에는 집을 살 때 화장실만 내 돈을 주고 나머지는 은행돈으로 샀다면, 요즘에는 거실 정도는 내 돈을 주고 나머지는 은행돈으로 사는셈이다.
또 2008년 금융위기 이후 은행들의 대출 기준이 빡빡해졌다는 점도 하방경직성에 근거가 된다. 주로 신용점수가 높고 고소득자인 집주인들이 집을 매도해야 하는 상황은 갑자기 실직하는 상황밖에 없다. 이런 집주인들이 엄청나게 많아지면 한꺼번에 매도세가 일어나 주택 가격을 하락시킬 가능성이 있다.
그러나 아직까지 2008~9년처럼 대규모 실직 사태가 일어날 가능성은 그리 크지 않아 보인다.
토론