2024年11月20日
ソウルマンション市場の完全分析：立地から地域別代表マンションの整理まで
ソン・リュンス
最近、盤浦洞（バンポドン）のレミアン・ワンベイリー25坪のパノラマ漢江ビュー物件が38.3億ウォンで取引されたという。供給面積基準で坪当たり2億ウォンまであと少しだ。
財テクや不動産セミナーの業者たちが、2021年に住宅価格が無差別に上昇していた際、ソウルの中心地から京畿道の郊外まで「ここも良い、あそこも良い、全部良い」という差別のない話をしていた時、筆者は一貫して次のように述べていた。
- 30億ウォン以上あれば、盤浦の準新築以上
- 20億ウォン以上あれば、江南＋漢江沿いの準新築以上
- 10億ウォン台半ばから後半あれば、江南に近い城東（ソンドン）／龍山（ヨンサン）／麻浦（マポ）の漢江沿い＋高徳（コドク）の新築マンション
と推奨し、それほどの余力がないならマンションには投資するなと言った。実際に中途半端な物件に投資するよりは、S&P 500指数に投資する方が、ウォン安を考慮してもはるかにマシだった。筆者が予告したように、盤浦は今や狎鴎亭（アックジョン）を超える韓国最上級地の地位を確立し、絶対金額で見ても上昇率で見ても超越的な価格を更新中である。
下手な人たちは、蚕室洞（チャムシルドン）、三成洞（サムソンドン）、大峙洞（テチドン）、清潭洞（チョンダムドン）が2020年6月を起点に土地取引許可区域に指定されたため、盤浦だけが上がったというもっともらしい言い訳をする。しかし、同じ瑞草区（ソチョグ）である瑞草洞や方背洞（パンベドン）は新築マンションの供給にもかかわらず盤浦の相場に全くついていけておらず、江南＋城東・龍山・麻浦の漢江沿い地域を除いては、ウォン建て基準でもまだ前高値を突破できていない場所が数多くある。今後は二極化がさらに深刻化する確率が高く、住み替えで資産を増やす時代も終わったと判断している。変な人たちに講義料を献上し、他人のマンションの現地調査クルーに参加する時間があるなら、給料を増やす工夫をすべきだ。
それでもなお、不動産、特にソウルのマンションは韓国人全員が関心を持つ資産であり、また荒唐無稽な分析や誤った分析があまりにも多いため、AWAREが国土交通部の11月の実勢価格10年分のデータに基づき、深層的な解釈に乗り出す。
金利に歓呼し、驚いた市場
2022年6月、Allookso（オルルクソ）の依頼を受けて寄稿した記事「緊縮の時代を迎えて眺めた国内不動産市場の展望」を次のように結んだ。
…人々が好む地域のマンション価格が持続的に右肩下がりを描くことは容易ではない。マンションの供給が不足しているため、短期的な売買価格の弱含み（投資需要の減少）は必然的に賃料の上昇（多住宅者の物件減少）につながる。結局、家賃の上昇速度が売買価格の上昇率を上回る状況が続けば、再び投資需要が集まり、当該不動産資産の価値が上昇するだろう。
現在の状況において、流動性や過度な期待感で上がった不動産資産でない限り、不動産資産の持続的な価格下落が発生する確率は低いと言える。自分が買いたい、あるいは住みたい地域の物件が、着実な賃料上昇トレンドにもかかわらず、何らかの理由で売買価格の下落あるいは急落に見舞われたなら、その時にマイホームを購入するのが良い投資選択だと考える。その物件が自分にとってだけ魅力的な物件である可能性は低いからだ。
2017年の文在寅（ムン・ジェイン）政権発足以降、最高値を更新し続けていた全国のマンション価格は、2022年の米国連邦準備制度による急激な政策金利の引き上げを筆頭に、高値から20～30％ほど下落した。永遠に続くと思われたゼロ金利時代に過度なレバレッジをかけた人々が突然投げ売りする物件を、受け止める主体がいなくなったのである。
2020〜2021年の急騰と2022年末の急落は、多住宅保有者を懲罰する韓国の不動産税制が大きな要因だったと考える。短期収益を目的に動く勢力が市場の「流動性供給者」として存在してこそ、価格が急落し本質的価値より下落したと判断した際に売り注文を吸収し、急騰した場合には売りを通じて利益確定の欲求を解消できるからだ。しかし、保有税や譲渡税など住宅関連のあらゆる税制は、多住宅保有者の存在と彼らの取引行為を事実上「害悪」と規定しているため、急激な市場の変化に対応する主体を排除してしまったのだ。
その後、2023年に入り売買価格の急激な下落とは裏腹に、ソウルのマンション市場のファンダメンタルズ（賃貸需要および上昇率）には問題がないことが確認されると、マイホーム購入やより良い地域への住み替え需要が増加し始めた。ソウルの人気地域に位置する主要マンション（ランドマークマンションとも呼ばれる）団地は、取引量の回復と共に前回の高値に近づくか、あるいはそれを超える回復を見せた。問題は、人々が相対的に好まない地域のマンションはそうではなかったという点だ。金利引き上げは結局、二極化を深刻化させた。利用可能なリソースが不足した状況下では、人々は「確実な」選択をするものだからだ。
2024年 ソウル一般マンション 地域別坪単価ランキング
上記は2024年の取引を基準に、一般マンションの専有面積ベースの坪単価上位30の法定洞をまとめた資料である。黄色く塗られた法定洞は土地取引許可区域。
上位20位以内には江南（カンナム）区が8つの洞で圧倒的に多く、瑞草（ソチョ）区が4つの洞、松坡（ソンパ）区が3つの洞と、いわゆる「江南3区」が75%を占めている。開浦（ケポ）洞が駅三（ヨクサム）洞を大きく上回っている点を見ると、2015年以降に建築された新築マンションの取引比重を考慮して補正すべきかとも思われるが、「新築こそが立地」という意見もあるため、その点は各自で考慮していただきたい。
江北（カンブク）では城東（ソンドン）区、鍾路（チョンノ）区、麻浦（マポ）区、龍山（ヨンサン）区が名を連ねたが、データを詳細に見ると、聖水洞（ソンスドン）1街は一般的なマンションとは呼べない「Trimage（トリマゼ）」の取引がそのまま反映されており、フィルタリングの盲点が存在する。ちなみに、わずか2件の取引件数のために除外された汝矣島（ヨイド）洞は、除外前には盤浦（バンポ）洞を抜いて1位であったが、これは「Brighton（ブライトン）汝矣島」によるものだ。
「一般マンション取引」のフィルタリング条件は以下の通りである：
- 専有面積 80〜90平方メートル
- 再建築・リフォームを除く（建築年度2004年以降）
- 直取引および1階の取引を除く
- 今年の法定洞基準の取引件数10件以上
一般マンションでフィルタリングした理由
現在も懲罰的な多住宅所有者への抑圧政策は続いており、今後もそうであるため、人々が主に好む形態の「実需」を反映させるためである。実需層のみが動く市場であるため、再建築やリフォームを推進中の古いマンションは実需というよりは投資需要に近く、築年数が古いマンションほど容積率の偏差が激しく、専有面積あたりの坪単価を歪曲する傾向がある。直接取引は主に親族間の特殊取引であり、1階の取引は当該団地の平均的な物件価格を反映していないため除外した。
様々な示唆
上位30の法定洞（行政区画）の大部分が、人々が好むとされる地域である江南3区や麻浦（マポ）、城東（ソンドン）、鍾路（チョンノ）、龍山（ヨンサン）区に集中していることが分かる。2016年のデータと比較すると、蚕院洞（チャムウォンドン）、開浦洞（ケポドン）／逸院洞（イルウォンドン）、可楽洞（カラクドン）など江南地域の順位が上がり、江北地域の順位は聖水洞1街（ソンスドンイルガ）を除いて下落する傾向を見せている。聖水洞1街は「Trimage（トリマジェ）」があるため、適切な比較対象ではない。
江南地域が上昇し江北地域が下落する理由は、再建築・再開発プロジェクトの時期的なズレによるものである。江北地域（例：麻浦ラミアン・プルジオ、北阿峴洞の新村eピョンハンセサン）の大規模再建築・再開発プロジェクトは主に2010年代半ばに集中していたのに対し、江南地域の大規模再建築プロジェクトは2010年代中後半から2020年代に集中した。特に可楽洞の順位は大幅に上昇したが、これは2018年に「ヘリオシティ」が9,000世帯以上新規供給された結果と見られる。大規模な新築マンションの供給は、当該地域の坪単価に非常に肯定的な影響を与えることが分かるが、これは当然ながら定住条件が改善されるためである。黒板に需要・供給曲線ばかり描いている経済学者たちは、これを不思議に思うかもしれないが。
土地取引許可区域である大峙洞（テチドン）と清潭洞（チョンダムドン）の取引件数が非常に少ないことが分かるが、これは大峙洞と清潭洞に2004年以降に建てられたマンションが多くないためである。大峙洞の大規模団地である銀馬（ウンマ）、宇成（ウソン）、鮮京（ソンギョン）、美都（ミド）はすべて再建築対象のマンションだ。清潭洞は少し理由が異なり、ほぼ唯一の大規模団地である三益（サムイク）アパートが現在再建築を進行中であり、1990年～2000年代初頭に建てられた小規模団地が大部分であるためだ。土地取引許可区域は購入後無条件で2年間実居住しなければならないため、あえて2004年以降でフィルタリングする理由はないのだが、これらの地域に関する説明は地域別ランドマークマンションのセクションで行うことにする。
ソウルで坪単価が最も高い盤浦洞（パンポドン）の取引件数がかなり多いことも注目に値する。30坪台で30億ウォンを優に超える、手の届きにくい地域であるにもかかわらず、換金性さえも優れているということだからだ。不動産は概して流動化が難しい資産として知られているが、ソウルの定住条件が良いマンションは流動化が容易であり、流動性プレミアムを受けていることが分かる。一部では「本当の富裕層」はナインワン漢南（ハンナム）のような100坪クラスに住むと主張するが、そのような場所は法的にマンションであるだけで、我々が知る一般的なマンションと比較するのに適切な対象ではないと考える。
2024年 ソウル地域別ランドマークマンション
そのため、地域別の「ランドマークマンション」あるいは「代表的なマンション」が重要となる。ソウルの主要大規模団地の賃貸比率は、江南地域を含めて60%程度になる。実需と投資需要の両方を満たさなければならないという意味だ。
今回はすべてのマンション取引を基に地域坪単価を計算し（1階の取引と直接取引のみ除外）、各地域別で今年最も多く取引されたマンションをランドマークマンションとして分類した。実需と投資需要の両方を考慮するため、2004年以前に建てられたマンションと今年の取引件数が5件未満のマンションは除外した。
大勢は変わらない
一般的なマンションに限定したデータと比較しても、地域別の順位は大きく変わらないことがわかる。依然として江南3区の比重が高く、その中でも江南区が圧倒的だ。また、全体的に地域の坪単価が低くなる傾向が見られるが、実需と投資需要の両方を考慮した一般的なマンションのみで計算した地域別坪単価の方が高いということは、人々が「すべてを兼ね備えた」物件にバリュエーション・プレミアムを上乗せしていることを示唆している。
土地取引許可区域が教えてくれる秘密
土地取引許可区域では話が少し違ってくる。当該地域は2年間の実需居住が義務付けられているため、買い手は物件の条件に関わらず、実需と投資需要の両方を考慮していると見るべきだ。ここで蚕室洞（チャムシルドン）だけが以前の計算に比べて坪単価が小幅に上昇し、三成洞（サムソンドン）、大峙洞（テチドン）、清潭洞（チョンダムドン）は全体的な傾向に合わせて下がったことがわかる。これには様々な理由が複合的に関与しているが、次のような推論が可能だ。
- 再建築は本当に大変だ前述したように、大峙洞は国民誰もが知る銀馬（ウンマ）をはじめ、宇成（ウソン）、鮮京（ソンギョン）、美都（ミド）など、大規模な再建築マンションを中心に構成されている。大峙洞で定住条件の良いマンションが得るプレミアムを見ると、かつては（主に低層の）再建築マンションが「古い家を渡せば新しい家がもらえる」富の追い越し車線のように考えられていたが、今では工事費も金融費用も高騰しすぎて採算が合わない事業になったという事実が、バリュエーションにも反映されていることがわかる。
- 新築・大規模団地が答えだ蚕室洞は築年数で見ると中途半端な区間（15～20年目）に属する大規模マンションが多いためか、地域の坪単価と大将格マンションであるリセンツの坪単価にあまり差がない。大峙洞の準新築大将格マンションであるレミアン大峙パレスは、地域の坪単価の約30%のプレミアムがついている。三成洞で唯一の1,000世帯以上の大規模マンションであり、大将格マンションに分類されるヒルステート1団地は、地域の坪単価の約20%のプレミアムがついている。ヒルステート1団地もまた中途半端な2008年建築だが、この程度のプレミアムがつくということは、同じ地域であっても小規模団地のメリットが大きく低下していることを意味する。
- 清潭洞は二極化が非常に激しい清潭洞といえばよく思い浮かべる「芸能人が住む漢江ビューのマンション」を実現できる団地は、現在のところ清潭ジャイがほぼ唯一だ。ところが、大将格マンションである清潭ジャイと地域全体の坪単価は5,000万ウォン、あるいは50%以上の差がある。大多数の人々は、少し古い小規模なマンション団地を購入しているということだ。もし清潭洞に住む友人がお金自慢をしてきたら、正確にどこのマンションに住んでいるのか根掘り葉掘り聞いてみるといい。
SQLクエリおよびExcel資料
この分析のために、国土交通部のホームページで提供されている「ソウル市不動産実取引価格情報」の最新データを利用し、データの膨大なサイズによる限界を克服するために、Excelの代わりにデータ分析に最適化されたDuckDBを利用するクライアントでSQLクエリを使用した。以下は、地域別の大将格マンションを抽出するために入力したクエリである。
すべての法定洞別の比較を完了したExcel整理資料は、AWAREにログインした後、以下からダウンロードできる。
WITH transactions AS (
-- Base transaction data for calculating area averages
SELECT
접수연도,
자치구명,
법정동명,
층,
신고구분,
건물면적,
물건금액,
건물명,
건축년도,
CASE
WHEN 건물면적 > 0 THEN 물건금액 / (건물면적 / 3.3)
ELSE NULL
END AS 평당가
FROM "/Users/ryunsu/Desktop/실거래가 정보 2014.csv"
WHERE
접수연도 IN (2016, 2024)
AND 층 <> 1
AND (신고구분 IS NULL OR 신고구분 = '중개거래')
),
area_avg AS (
-- Calculate area average price per pyeong for each year
SELECT
접수연도,
자치구명,
법정동명,
AVG(평당가) AS 지역평당가
FROM transactions
WHERE 평당가 IS NOT NULL
GROUP BY
접수연도,
자치구명,
법정동명
),
area_avg_pivot AS (
-- Pivot area averages to compare 2016 and 2024
SELECT
a2024.자치구명,
a2024.법정동명,
a2024.지역평당가 AS 지역평당가_2024,
a2016.지역평당가 AS 지역평당가_2016,
CASE
WHEN a2016.지역평당가 > 0 THEN ((a2024.지역평당가 - a2016.지역평당가) / a2016.지역평당가) * 100
ELSE NULL
END AS 지역평당가_증가율
FROM
area_avg a2024
LEFT JOIN area_avg a2016
ON a2024.자치구명 = a2016.자치구명
AND a2024.법정동명 = a2016.법정동명
AND a2016.접수연도 = 2016
WHERE
a2024.접수연도 = 2024
),
building_transactions AS (
-- Transactions for buildings with the specified area and transaction counts
SELECT
건물명,
건축년도,
접수연도,
COUNT(*) AS 거래수
FROM transactions
WHERE
건물면적 BETWEEN 80 AND 90
AND 건축년도 >= 2004
GROUP BY
건물명,
건축년도,
접수연도
),
buildings_with_min_transactions AS (
-- Buildings with more than 5 transactions in 2024, and either:
-- a) Built in or before 2016 and more than 5 transactions in 2016
-- b) Built after 2016
SELECT
건물명,
건축년도
FROM building_transactions
GROUP BY 건물명, 건축년도
HAVING
(건축년도 <= 2016 AND SUM(CASE WHEN 접수연도 = 2016 THEN 거래수 ELSE 0 END) > 5 AND SUM(CASE WHEN 접수연도 = 2024 THEN 거래수 ELSE 0 END) > 5)
OR (건축년도 > 2016 AND SUM(CASE WHEN 접수연도 = 2024 THEN 거래수 ELSE 0 END) > 5)
),
building_avg AS (
-- Calculate average price per pyeong for each building in 2024
SELECT
t.자치구명,
t.법정동명,
t.건물명,
bmt.건축년도,
AVG(t.평당가) AS 건물평당가,
bt2024.거래수 AS 거래수_2024
FROM transactions t
INNER JOIN buildings_with_min_transactions bmt ON t.건물명 = bmt.건물명 AND t.건축년도 = bmt.건축년도
INNER JOIN (
SELECT 건물명, 건축년도, SUM(거래수) AS 거래수
FROM building_transactions
WHERE 접수연도 = 2024
GROUP BY 건물명, 건축년도
) bt2024 ON t.건물명 = bt2024.건물명 AND t.건축년도 = bt2024.건축년도
WHERE
t.건물면적 BETWEEN 80 AND 90
AND t.접수연도 = 2024
GROUP BY
t.자치구명,
t.법정동명,
t.건물명,
bmt.건축년도,
bt2024.거래수
),
ranked_buildings AS (
SELECT
b.*,
aap.지역평당가_2024,
aap.지역평당가_2016,
aap.지역평당가_증가율,
ROW_NUMBER() OVER (
PARTITION BY b.법정동명
ORDER BY b.거래수_2024 DESC
) AS rn
FROM
building_avg b
INNER JOIN area_avg_pivot aap
ON b.자치구명 = aap.자치구명
AND b.법정동명 = aap.법정동명
)
SELECT
자치구명,
법정동명,
건물명,
건축년도,
건물평당가,
거래수_2024,
지역평당가_2024,
지역평당가_2016,
지역평당가_증가율
FROM
ranked_buildings
WHERE
rn <= 1
ORDER BY
지역평당가_2024 DESC;ニュースレター
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