최근 투자자들 사이에서 인플레이션에 대한 우려가 다시 점화되는 모습을 보이고 있다. 레이 달리오 (어웨어처럼 금융 뉴스레터 작성부터 시작한)가 설립한 유명 헤지펀드사 Bridgewater의 CIO인 Bob Prince는 최근 파이낸셜 타임즈와의 인터뷰에서 "올초부터 지금까지는 연준이나 시장금리가 연준이 설명한 대로 전개되고 있지 않습니다. 연준이 지금 궤도를 벗어난 것은 분명하다고 생각합니다. 문제는 얼마나 궤도를 벗어났는가 하는 것입니다”라고 코멘트하며 올해 연준이 금리인하할 확률이 희박하다고 강조했다.
나의 개인적인 생각은 다르다. 인플레이션은 확실히 줄어드는 추세로 접어 들었으며, 이 추세가 유지될 것으로 전망한다. 이 글에서 데이터를 통해 해당 논리를 전개하고자 한다.
미국 노동부에서 매월 발표하는 CPI (소비자물가지수)는 23년 1월부터 하향되는 추세를 보이고 있으나 최근 들어 그 하락세가 둔화되고 있다. 여기서 가장 큰 비중을 차지하는 부분은 Core services인데, 미국 GDP의 80% 이상 서비스로 구성되어 있다는점을 감안하면 무시하기 어렵다.
오랜 구독자라면 알겠지만, 어웨어가 4년전에 국내 최초로 인플레이션이 올 것을 전망할 때 강조했던 부분이 주거비이다. 주거비는 소비자물가지수에서 30%가 넘는 비중을 차지하기 때문에 높게 나오면 CPI도 같이 높게 나오는 경향이 높기 때문이다. 현재 인플레이션이 높게 유지될거라 예상하는 이코노미스트나 애널리스트의 이유를 들어보면 공통적으로 만성적으로 공급부족인 미국 주택시장과 이로인한 주거비 상승을 꼽는다.
그러나 투자에 있어서 가장 중요한 것은 미래이지, 그동안의 데이터가 아니다 (물론 데이터를 가지고 추세를 판단할 수 있지만, 필자가 개인 레벨에서 퀀트투자 하는것에 의구심을 가지고 있는것은 이런 이유도 있다).
통화정책과 거시경제에 대해 주로 집필하는 Joseph Politano의 Apricitas Economics의 차트 몇개를 빌려와서 왜 주거비가 앞으로 인플레이션 압력을 줄여줄 것인지에 대해 설명하도록 하겠다.
위 차트는 미국내 다세대 주택 착공과 준공에 대한 통계이다. 노란색이 착공, 초록색이 준공이다. 통계에서는 50년래 최고 수준의 준공 실적을 보여주고 있는데, 이는 미국의 1인가구 증가세와 2008년 금융위기 이후 지속된 만성적인 미국내 주택공급 부족을 반영한다.
착공 실적은 2022년 초 대비 줄어든 모습을 보이는데, 가파른 금리인상으로 인한 금융비용 상승 및 상대 수익률 하락이 주택 개발 프로젝트들의 수익성을 낮추었기 때문으로 보인다 (나는 그래서 21세기 들어서는 금리 인상이 정말로 인플레이션을 떨어트리는 효과가 있는지에 대한 의구심이 있다).
늘어난 다세대 주택 공급의 결과는 2023년 이후로 안정되고 있는 신규 렌트비의 상승률의 하락이다. 미국의 부동산 프롭테크 기업들인 Zillow의 렌트비 지수나 ApartmentList의 신규 렌트비 추이는 2023년 하반기부터 확연하게 둔화되고 있는 렌트비 증가세를 재확인한다.
소비자물가지수의 주거비는 신규 계약이 아닌 현재 임차인들이 지불하고 있는 렌트비를 기준으로 계산되기 때문에 낮아진 신규 렌트비가 반영되려면 6개월에서 최대 12개월이 소요된다. 따라서 2023년 하반기부터 시작된 신규 렌트에 대한 임차료 ‘디스인플레이션’과 2024년 들어 폭발적으로 증가한 다세대 주택의 공급 물량의 효과가 주거비 물가지수에 충분히 반영되는 시점은 2024년 하반기가 될 것으로 예상한다.
그렇기 때문에 현재 높게 나오는 주거비 인플레이션은 주요 이코노미스트나 애널리스트의 우려와는 다르게 후행적일 가능성이 크다.
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